Diagnostics Immobiliers L'ensemble des documents ci-après relatés, lorsqu'ils sont obligatoires, sont regroupés par le diagnostiqueur.dans un seul dossier appelé "dossier de diagnostic technique" (DDT). Ce diagnostic a été complété, depuis le 1er avril 2023, par l'audit énergétique, obligatoire dans certains cas. (évoqué ci-après sous le chapitre consacré au DPE). Rappelons que le "diagnostiqueur" est un professionnel satisfaisant à des critères de compétence et dont les activités doivent être couvertes par une assurance "responsabilité professionnelle". En matière de vente, les diagnostics immobiliers ci-après sont tous obligatoires, dans la mesure où l'immeuble vendu est concerné par le champ d'application de chacun d'eux. En matière de location, les diagnostics obligatoires sont: L'état des risques et pollutions (appelé maintenant ERP), le diagnostic de performance énergétique, les diagnostics plomb, électricité et gaz. Le diagnostic amiante ne doit être établi dans les parties privatives que si le locataire l'exige. Les risques d'exposition au plomb L'obligation d'établir un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) vaut pour l'ensemble du territoire français. Toute promesse de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, devra comporter en annexe un CREP, daté de moins d'un an, établissant, non plus des risques d'accessibilité au plomb, mais une véritable recherche des sources d'exposition au plomb. A défaut, aucune clause d'exonération des vices cachés constitués par la présence de plomb ne peut être valablement stipulée. Dès lors, comme pour l'amiante, en l'absence d'un état établi en conformité des dispositions légales, le VENDEUR reste pleinement responsable du préjudice causé par la présence éventuelle de plomb dans les revêtements (principalement les peintures), "sans circonstance atténuante"... Naturellement, si l'état révèle des sources d'exposition au plomb, la charge des travaux pourra être transférée, aux termes de l'acte, à l'acquéreur. Il convient de rappeler que le plomb est un toxique dangereux pour la santé publique et notamment pour celle des jeunes enfants, lesquels sont particulièrement exposés au risque du fait, d'une part, des quantités de plomb qu'ils sont susceptibles d'ingérer quotidiennement en portant les mains et les objets à la bouche, d'autre part, de l'absorption par voie digestive du plomb qui est beaucoup plus importante chez eux que chez l'adulte. Si le CREP identifie au moins un facteur de dégradation (et donc une source d'exposition au plomb), il appartiendra désormais à son auteur (le diagnostiqueur donc) de transmettre immédiatement une copie du rapport à la préfecture du département de situation du bien expertisé. VALIDITE: En cas de constat négatif, établissant l'absence de source d'exposition au plomb,ou en contenant mais à des concentrations inférieurs au seuils définis par arrêté ministériel, il n'y a plus lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation. En cas de constat positif, établissant la présence de source d'exposition au plomb, sa durée de validité est d'un an (vente) et de 6 ans (location). L'Amiante Un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de tous les immeubles bâtis (quelle qu'en soit la nature) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Que le vendeur soit ou non de bonne foi, si ce diagnostic "amiante" n'est pas annexé à l'acte, la clause d'exonération de garantie des vices cachés ne pourra pas jouer à l'égard du vice que constituerait la présence d'amiante. Dès lors, en l'absence d'un état établi en conformité des dispositions légales, le VENDEUR reste pleinement responsable du préjudice causé par la présence éventuelle d'amiante, "sans circonstance atténuante"... Naturellement, si l'état révèle des matériaux et produits contenant de l'amiante, la charge des travaux pourra être transférée, aux termes de l'acte, à l'acquéreur. VALIDITE: Une fois établi, cet état
est valable: Le D.P.E. Un Diagnostic de Performance Energétique (ou D.P.E.), daté de moins de 10 ans, doit être produit lors de la signature de toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de tout logement ou bâtiment situé en métropole, ce depuis le 1er novembre 2006. Ce diagnostic a pour objet de permettre au consommateur de comparer et évaluer la performance énergétique de l'immeuble acquis et d'obtenir les recommandations destinées à améliorer cette performance. Ce diagnostic n'a qu'une valeur informative ; l'ACQUEREUR ou le LOCATAIRE ne pourra pas s'en prévaloir à l'encontre du propriétaire. VALIDITE: Ce diagnostic est valable
10 ans. AUDIT ENERGETIQUE: Depuis le 1er avril 2023, tout propriétaire de maisons ou d'immeubles comportant plusieurs logements (le propriétaire vendeur d'un lot en copropriété n'est pas concerné) classés F ou G a l'obligation de réaliser un audit énergétique. Au 1er janvier 2025, l'obligation s'imposera aux propriétaires de biens classés E. Au 1er janvier 2034, aux propriétaires de biens classés D. Cet audit a pour objectif de définir un parcours de travaux cohérent afin d'atteindre une rénovation énergétique et environnementale performante. L'Etat relatif à la présence de termites L'état relatif à la présence de termites remplace l'ancien "état parasitaire". Pour s'exonérer de la garantie des vices cachés, le vendeur d'un bien immobilier situé dans une zone reconnue par arrêté préfectoral contaminée ou susceptible de l'être, doit fournir à son acquéreur un "état relatif à la présence de termites" effectué par un professionnel. Cet état doit être délivré depuis moins de six mois avant l'acte auquel il doit être annexé (promesse de vente ou acte authentique de vente). VALIDITE: Ce diagnostic est valable 6 mois. L'Etat des Risques et Pollutions (ERP) Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers (habitation ou autres) situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans les zones de sismicité définies par décret, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. L'information se fait en annexant au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente, un état des risques et pollutions, aujourd'hui nommé ERP, fondé sur les informations mises à disposition par le préfet: Situation au regard du ou des plans de prévention, nature des risques encourus et sismicité locale, pollution des sols, zone de délaissement ou d'expropriation. Cet état des risques est établi par le vendeur
ou le bailleur sur un imprimé spécial, moins de six mois avant
la date de conclusion du contrat de location, de la promesse
de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente. Il doit être complété par
une information sur les sinistres ayant fait l'objet d'une indemnisation
consécutive à une catastrophe naturelle ou technologique VALIDITE: Ce diagnostic est valable 6 mois. DIAGNOSTIC GAZ Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er novembre 2007, pour les installations fixes de plus de 15 ans, ayant pour objet l'eau chaude sanitaire, le chauffage et la cuisson. Il doit être joint à toute promesse de vente ou, en cas d'absence de promesse, à l'acte authentique de vente. Il ne concerne que les locaux d'habitation. Cet état a pour but essentiel d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. VALIDITE: Ce diagnostic est valable 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location. DIAGNOSTIC ELECTRIQUE Ce diagnostic, obligatoire depuis le 1er janvier 2009, est destiné à évalué les risques électriques dans un bien à usage d'habitation, dès lors que l'installation électrique a plus de 15 ans. VALIDITE: Ce diagnostic est valable 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location. MESURAGE LOI CARREZ Ce certificat est destiné à mesurer avec exactitude la superficie privative pour tous les biens et droits vendus, soumis au régime de la copropriété (appartements, magasins, bureaux, etc). VALIDITE: Ce diagnostic est valable sans limitation de durée si aucun travaux n'est effectué. Toutefois, il est recommandé d'en établir un lors de la chaque vente. En effet, en cas d'erreur de plus de 5% dans le calcul de la surface, l'acquéreur pourra demander une réduction proportionnelle du prix. S'il est fait référence dans la vente à un ancien certificat, le vendeur sera seul responsable et devra assumer le coût de cette réduction. En revanche, s'il est fait référence à un certificat spécifiquement établi pour la vente en question, le diagnostiqueur pourra être "appelé en garantie" et son assurance assumera le coût de la réduction de prix. DIAGNOSTIC ASSAINISSEMENT A effet du 1er janvier 2011, les dispositions légales et/ou
réglementaires prévoient l'établissement d'un diagnostic concernant
les installations d'assainissement non collectif (donc individuel)
dans les secteurs dépourvus d'assainissement collectif. En fait,
ce diagnostic concerne les immeubles à usage d'habitation non
raccordables à l'assainissement collectif. VALIDITE: Ce diagnostic est valable 3 ans. INFORMEZ-VOUS AUPRES DE VOTRE NOTAIRE Il vous écoutera et vous conseillera |